확정일자는 임대차계약서가 특정 날짜에 존재했다는 사실을 확인하는 절차입니다. 보증금 보호에 도움이 되지만, 확정일자만 받으면 보증금을 우선적으로 돌려받는다고 오해해서는 안 됩니다. 계약 직후 무엇을 해야 하는지와 효력의 범위를 알아두세요.
계약서를 작성한 뒤 바로 받으세요
확정일자는 계약서 작성 후 가능한 한 빨리 받아두는 것이 좋습니다. 주민센터나 등기소 등에서 신청할 수 있으며, 온라인 신청 방법도 있습니다. 계약서 원본을 보관하고, 확정일자를 받은 계약서와 신청 내역도 분실하지 않도록 챙기세요. 계약서의 주소와 보증금 등 주요 내용이 실제 약정과 일치하는지 확인하는 것도 중요합니다.
확정일자와 대항력은 함께 살펴야 합니다
주택임차인이 보증금에 관해 후순위 권리자보다 우선 변제받으려면 대체로 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐 대항력을 갖춘 뒤, 계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 대항력은 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 발생하므로, 확정일자만으로 앞선 근저당권 등보다 우선하게 되는 것은 아닙니다. 실제 순위는 전입·점유 시점, 확정일자와 다른 권리의 설정 시점 등을 함께 확인해야 합니다. 등기부등본도 계약 전후로 확인하세요.
자주 묻는 질문
확정일자를 받으면 전입신고도 한 것으로 보나요?
아닙니다. 확정일자와 전입신고는 별개입니다. 실제 입주와 주민등록을 갖춰야 대항력 요건을 충족하므로, 각각 완료했는지 확인해야 합니다.
보증금을 올려 재계약하면 기존 확정일자로 충분한가요?
기존 보증금과 증액분의 보호 범위가 달라질 수 있습니다. 변경 내용을 적은 계약서를 작성하고 확정일자를 다시 받되, 증액분의 순위는 새 확정일자 전후의 권리관계에 영향을 받을 수 있습니다.